이재명 정부 출범 이후 자산시장 연착륙과 실수요자 지원 기조가 강화되면서 수도권 6억 원 이하 주택담보대출(주담대) 제한 규제의 현실성과 파급력이 다시 주목받고 있습니다. 특히 해당 규제가 수도권 외 지방 부동산 시장에도 의도치 않은 영향을 미치며 실수요 위축, 분양률 저하 등의 문제를 낳고 있습니다. 본 글에서는 지방 부동산 경기 흐름과 주담대 규제의 상관관계를 분석하고 향후 정책 방향을 전망합니다.
수도권 중심 정책, 지방에도 영향 주는 이유
수도권 6억 원 주담대 제한은 원래 투기 억제 목적이었지만, 2025년 현재 이 기준이 수도권뿐 아니라 지방 핵심 도시의 실수요 주택 시장에도 광범위한 영향을 미치고 있습니다.
첫째, 지방 핵심 도시 신축 아파트의 가격이 6억 원을 초과하고 있다는 점입니다. 예를 들어 세종, 대전, 창원 등은 중형 평형의 분양가가 6억 원을 넘는 경우가 많고, 이는 곧 대출 제한에 걸려 수요자 이탈로 이어집니다.
둘째, DSR 규제와 중첩되면서 지방 중산층 실수요자의 대출 가능성이 크게 축소됐습니다. 지역별 소득 수준 대비 아파트 가격이 상승한 상황에서, 이중 규제가 실수요 진입을 사실상 막고 있습니다.
셋째, 공급 측면에서도 영향을 줍니다. 분양률 저조 → 사업지연 → 공급위축이라는 악순환이 발생하며, 이는 다시 전세시장 불안과 지역경기 둔화로 이어지고 있습니다.
지역별 영향 사례: 세종·창원·대전
| 지역 | 평균 분양가(2025년 기준) | 규제 영향 요약 |
|---|---|---|
| 세종 | 6.5억 원 | 미분양 누적, 공급 지연 |
| 창원 | 6.2억 원 | 중산층 실수요 대출 막힘 |
| 대전 | 6억 원 근접 | 재개발 주담대 진입 장벽 발생 |
정부의 대응과 향후 방향
2025년 기준, 국토부는 “지방도 기준 조정 필요성 있다”고 인정하고 있으며, 일부 지역(청주, 전주 등)에서는 시범적으로 LTV·DSR 우대 지역 지정을 검토 중입니다.
또한 민주당 정책위와 금융위원회 내부에서도 지방 비수도권 핵심지역에 대한 6억 기준 탄력 적용 또는 상향 조정이 논의되고 있습니다.
- 6억 → 7억 기준 상향 (지방 중대형 아파트 기준에 맞춤)
- 비수도권 규제 제외 지역 선제 완화
- 생애최초, 무주택자에 한한 우대 적용 병행
결론: 균형 있는 대출 정책으로의 전환 필요
수도권 중심으로 설계된 대출 규제가 지방의 실수요 주택시장까지 억누르며 예상치 못한 부작용을 낳고 있습니다. 정부의 ‘지역균형발전’ 기조에 맞춰, 지방 핵심 도시에도 현실적인 주담대 기준 조정이 필요하며, 이를 통해 실수요자 유입과 지역 주택시장 회복이 가능해질 것입니다.
이재명 정부의 기조대로라면, 2025년 하반기부터는 지방에 대한 대출 규제 완화 또는 기준 조정이 점진적으로 이뤄질 가능성이 높습니다.
